Eine Hütte mit Meerblick, eine Villa zwischen Reisfeldern oder ein kleines Haus im Dschungel – viele träumen von einem eigenen Zuhause in Indonesien. Doch wie realistisch ist dieser Traum für Ausländer wirklich? Welche Möglichkeiten hast du, wenn du nicht langfristig ein Haus in Indonesien mieten willst?
Dieser Leitfaden richtet sich an Auswanderer, Expats und digitale Nomaden, die in Indonesien ein Haus kaufen, Land pachten oder langfristig mieten möchten. Du erfährst alles über die wichtigsten Landzertifikate in Indonesien, was du beim Haus- oder Landkauf beachten solltest und welche Alternativen es dazu gibt – inklusive persönlicher Tipps von mir.
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine rechtliche Beratung, und Gesetze können sich jederzeit ändern. Ich möchte dir hier lediglich einen Überblick über die offiziellen Regelungen und meine persönlichen Erfahrungen geben.
- Dürfen Ausländer in Indonesien Land oder Immobilien kaufen?
- Landzertifikate in Indonesien – die wichtigsten Begriffe einfach erklärt
- Haus oder Land in Indonesien über eine PT PMA kaufen
- Vorsicht: Finger weg von Nominee-Vereinbarungen in Indonesien!
- Wichtig für gemischte Ehen: Ehevertrag abschließen
- Immobilienpreise in Indonesien
- Worauf du beim Kauf in Indonesien achten solltest
- Haus mieten in Indonesien – das solltest du wissen
- Fazit: Dein eigenes Zuhause in Indonesien – möglich oder nicht?
Gender-Hinweis: Zur besseren Lesbarkeit verzichte ich in meinen Texten auf gendergerechte Sprache. Selbstverständlich sind immer alle Geschlechter gleichermaßen gemeint.
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Dürfen Ausländer in Indonesien Land oder Immobilien kaufen?
Die kurze Antwort ist: Nein, Ausländer dürfen in Indonesien kein Land als Eigentum besitzen.
Das Eigentumsrecht (auf Indonesisch Hak Milik) ist ausschließlich indonesischen Staatsbürgern vorbehalten.
Dennoch hast du mehrere legale Möglichkeiten, wie du als Ausländer in Indonesien langfristig ein Haus oder Grundstück nutzen, pachten und/oder bebauen darfst. Ein Weg führt über den Kauf mithilfe einer Firma (PT PMA), andere Wege über verschiedene Landzertifikate.
Podcast-Tipp: Du überlegst, nach Indonesien auszuwandern? In Folge 33 teilen wir, was wir uns vorher anders vorgestellt haben, und spannende Geschichten aus dem Alltag.
Landzertifikate in Indonesien – die wichtigsten Begriffe einfach erklärt
Wenn du dich einmal mit Immobilien und Grundstücken in Indonesien beschäftigst, wirst du sehr schnell auf verschiedene Begriffe von Landzertifikaten stoßen. Für Ausländer in Indonesien sind vor allem drei Arten relevant. Je nachdem, welches Zertifikat du nutzt, erhältst du unterschiedliche Rechte.
Sertifikat Hak Milik (SHM) – Eigentumstitel für ein Grundstück
Hak Milik ist der stärkste und umfassendste Landtitel in Indonesien. Er erlaubt das vollständige Eigentum eines Grundstücks, kann aber nur von indonesischen Staatsbürgern gehalten werden. Ausländer und ausländische Firmen (auch PT PMA) sind hiervon ausgeschlossen.
Sertifikat Hak Pakai (SHP) – Nutzungsrecht für ein Grundstück
Hak Pakai ermöglicht Ausländern mit Aufenthaltstitel (KITAS/KITAP) eingeschränkten Landbesitz in Indonesien, genauer: ein Grundstück langfristig zu nutzen. Wichtig dabei ist, dass auf diesem Grundstück bereits ein Gebäude steht – leeres Land darfst du nicht einfach als Hak Pakai kaufen und bebauen.
Ein Hak-Pakai-Zertifikat wird in der Regel für 25 bis 30 Jahre ausgestellt und kann bis zu 80 Jahre verlängert werden. Es ist vererbbar und du kannst es verkaufen. Einzige Voraussetzung dafür ist ein gültiges Aufenthaltsvisum (KITAS oder KITAP).
Für viele Auswanderer ist das Hak Pakai die praktikabelste und sicherste Variante, ein Grundstück in Indonesien zu besitzen.
Ausführliche Informationen zu den verschiedenen Visaarten für Indonesien findest du im Beitrag „Visum für Indonesien“.
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Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) – Baurecht für ein Grundstück
Mit dem HGB-Zertifikat kannst du als Ausländer in Indonesien auf einem Grundstück Gebäude errichten, verwalten und besitzen. Dieser Titel ist für indonesische Unternehmen und PT PMA (ausländische Investmentgesellschaften) vorgesehen. Auch dieses Landzertifikat kann bis zu 80 Jahre verlängert werden – solange die PT PMA aktiv besteht.
Viele Resorts und Touristenunternehmen in ausländischer Hand nutzen dieses Zertifikat für ihr Business in Indonesien.
Gut zu wissen: Für Neubauten benötigst du eine Baugenehmigung (= PBG, früher IMB). Ohne diese Genehmigung können spätere Zertifikate oder eine SHM-Umwandlung problematisch werden.
Haus oder Land mieten oder leasen: Hak Sewa
Hak Sewa bedeutet Mietrecht und gibt dir die Möglichkeit, in Indonesien ein Haus oder Grundstück langfristig zu mieten oder zu leasen. Es ist im Grunde genommen kein eigenes Landzertifikat, sondern ein notariell beglaubigter Mietvertrag.
Je nach Länge der Miete wird zwischen zwei Begriffen unterschieden. Ein regulärer Mietvertrag (Perjanjian Sewa) wird in der Regel für ein bis fünf Jahre geschlossen. Ein Leasingvertrag (Long-Term Lease) hingegen für 25 Jahre oder länger. Bei einem Leasingvertrag hast du mehr Rechte als bei der klassischen Miete, aber weniger Rechte als bei einem Hak-Pakai-Titel.
Vor allem auf Bali und Lombok ist Langzeitleasing von Immobilien in Indonesien mittlerweile eine gängige Praxis. Leasingobjekte können häufig untervermietet oder weiterverkauft werden – wichtig ist nur, dass der Vertrag sauber notariell (PPAT) aufgesetzt wird.
Wir haben in der Vergangenheit meist ohne Notar einfache Mietverträge mit den Hausbesitzern abgeschlossen und oft – da mein Mann vieles selbst machen kann – spezielle Deals für Renovierungen oder Reparaturen ausgehandelt. Unsere Erfahrung beschränkt sich allerdings nur auf Ostindonesien (West Papua und Maluku).
Haus oder Land in Indonesien über eine PT PMA kaufen
Wenn du planst, in Indonesien geschäftlich aktiv zu werden oder hohe Investitionen zu tätigen, kann der Kauf über eine eigene PT PMA (Penanaman Modal Asing), eine in Indonesien registrierte Investmentgesellschaft, sinnvoll sein. Diese Variante wird unter anderem von Resorts, Touristenunternehmen oder Co-Working-Spaces genutzt.
Die Voraussetzungen für eine PT PMA sind allerdings hoch (Mindestkapital je nach Branche und Standort ca. 10 Milliarden IDR = über 500.000 Euro), deshalb lohnt sie sich nur, wenn du wirklich ein Business in Indonesien planst.
Weitere Informationen zur PT PMA findest du im Beitrag „Arbeiten in Indonesien“.
Eine PT PMA darf in Indonesien Land mit einem HGB-Titel erwerben und darauf bauen. Das Zertifikat wird dann nicht auf dich persönlich, sondern im Namen der Firma ausgestellt. Wenn mehrere Investoren an der Firma beteiligt sind, kannst du die Verwaltung des Grundstücks nur über deine Geschäftsanteile steuern.
Vorsicht: Finger weg von Nominee-Vereinbarungen in Indonesien!
Eine gängige Praxis in Indonesien ist der Verkauf von Grundstücken mithilfe sogenannter Nominee-Vereinbarungen. Bei diesem Modell kaufst du als Ausländer das Land im Namen deines indonesischen Partners oder Freundes, der das Land dann „für dich hält“.
Auch wenn sie in vielen westlichen Ländern legal ist und häufig angeboten wird: In Indonesien ist diese Praxis illegal und hochriskant.
Denn: Im Streitfall gilt der Name als Eigentümer, der auf dem Zertifikat steht. Und der ist in diesem Fall der indonesische Staatsbürger – der Ausländer kann also alles verlieren. Selbst wenn der Worst Case nicht eintritt, können im Laufe der Jahre verschiedene Probleme auftauchen, wie z. B. dass spätere Baugenehmigungen nur im Namen des Eigentümers ausgestellt werden, ein komplexes Erbrecht beim plötzlichen Tod des Indonesiers, Vertrauensbruch etc.
Weder Vollmachten noch notarielle Vereinbarungen schützen dich, da der indonesische Staat seinen Bürgern eindeutigen Schutz beim Landeigentum gewährleistet.
Daher meine Empfehlung: Finger weg davon!
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Wichtig für gemischte Ehen: Ehevertrag abschließen
Wenn du mit einem indonesischen Staatsbürger verheiratet bist oder eine Heirat planst, gelten für euch besondere Regeln.
Nach dem indonesischen Ehegesetz gilt Vermögen (auch Erbschaften), das nach der Heirat erworben wird, als gemeinsames Vermögen und gehört beiden Eheleuten zu gleichen Teilen. Da du als Ausländer jedoch kein Land mit Hak-Milik-Status besitzen darfst, verliert dein indonesischer Partner automatisch sein Eigentumsrecht in Indonesien.
Um das Eigentumsrecht deines indonesischen Partners zu schützen, müsst ihr einen Ehevertrag abschließen (= Prenup; seit 2015 ist auch nachträglich ein Postnup möglich), in dem die Gütertrennung vereinbart wird. Auf diese Weise kann der indonesische Partner weiterhin Land erben sowie Grundstücke erwerben und verkaufen, ohne dass dieses Recht beeinträchtigt wird.
Ihr solltet in jedem Fall einen Ehevertrag abschließen, auch wenn er beim Grundstückskauf nicht aktiv verlangt wird, denn spätestens beim Verkauf oder bei Erbschaften deines indonesischen Ehepartners kann es ohne Ehevertrag zu Problemen kommen.
Wir haben vor unserer Eheschließung bei einer Notarin einen einfachen Ehevertrag (Perjanjian Perkawinan Pernikahan) mit Gütertrennung abgeschlossen, der von unserem zuständigen Standesamt vorab verlangt wurde.
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Immobilienpreise in Indonesien
Je nachdem, an welchen Ort in Indonesien es dich zieht, können die Grundstücks- und Immobilienpreise stark variieren. In touristisch bekannteren und erschlossenen Regionen wie Bali und Lombok kosten Grundstücke in der Regel 30 bis 50 Prozent mehr als in Regionen wie Java oder Sulawesi. In sehr abgelegenen Regionen wie Maluku oder Flores kannst du oft günstige Grundstücke kaufen, die allerdings schwerer zugänglich sind.
Aktuell können die Preise für Bauland in stark nachgefragten Gegenden auf Bali bei mehreren Hundert bis Tausend Euro pro Quadratmeter liegen, in einigen Regionen in Ostindonesien teilweise bei unter 50 Euro.
Du möchtest Geld nach Indonesien überweisen? Im Beitrag „Geld nach Indonesien überweisen“ teile ich meine Erfahrungen und Tipps.
Worauf du beim Kauf in Indonesien achten solltest
Ein Grundstück in Indonesien zu kaufen, erfordert – wie vieles im Inselstaat – Geduld und Sorgfalt. Auf diese Punkte solltest du erfahrungsgemäß achten:
- Eigentumsverhältnisse prüfen: Lass dir alle Zertifikate und Dokumente zeigen. Alte oder unvollständige Papiere sollten Warnsignale sein.
- Alle Beteiligten einbeziehen: Bei Familiengrundstücken sollte die gesamte Familie dem Verkauf zustimmen, sonst kann es später zu Problemen kommen.
- Zweck des Grundstücks klären: Nicht überall darfst du bauen oder ein Grundstück kommerziell nutzen. Kläre vorab, ob möglich ist, was du planst.
- Steuern & Gebühren: Beim Kauf fallen in der Regel Grundsteuer sowie Land- und Gebäudesteuer an (PPh = 2,5 Prozent; BPHTB = 5 Prozent).
- Verlässlicher Notar (PPAT): Suche dir einen offiziellen, zuverlässigen Notar, der den Kaufprozess rechtlich begleitet. Lass dir, wenn nötig, zweisprachige Dokumente ausstellen.
- Grundstücke ohne SHM: In abgelegenen Regionen wie Maluku oder West Papua haben Grundstücke teilweise noch kein Zertifikat. Ein Kauf ist nicht unmöglich, sollte aber mit besonderer Vorsicht abgewickelt werden.
Wir haben unsere Grundstücke in Maluku Utara ursprünglich ohne SHM erworben und mittlerweile die Landzertifikate erhalten. Vor dem Kauf haben wir gründlich recherchiert, wem die Grundstücke gehören und wer später ein Anrecht darauf haben könnte. Außer einer kleinen Unstimmigkeit, die wir finanziell problemlos lösen konnten, hatten wir keine Probleme.
Mein persönlicher Tipp: Investiere lieber anfangs etwas mehr Zeit und Geld in eine saubere rechtliche Prüfung – das spart dir später viel Ärger!
Podcast-Tipp: In Folge 29 sprechen wir darüber, ob und wie Integration in Indonesien funktioniert.
Haus mieten in Indonesien – das solltest du wissen
Wenn du (noch) kein eigenes Land oder Haus in Indonesien kaufen kannst oder möchtest, kannst du dir problemlos langfristig eine Unterkunft mieten. Langzeitmieten für Häuser oder Apartments in Indonesien sind weit verbreitet und vergleichsweise unkompliziert.
- Die Mietpreise können sehr unterschiedlich sein und hängen stark von Region, Lage und Ausstattung ab.
- Mietverträge laufen meist über ein bis drei Jahre, je nach Vereinbarung auch länger.
- Achte auf Kaution, Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas, WLAN) und Instandhaltungspflichten.
Viele Auswanderer mieten erst langfristig ein Objekt in Indonesien, bevor sie sich dauerhaft niederlassen und ein Grundstück kaufen oder leasen wollen.
Meine Empfehlung: Beschränke dich nicht nur auf Onlineplattformen und Facebook-Gruppen, wenn du Grundstücke/Häuser suchst, sondern fahre herum und gehe mit den Locals ins Gespräch. Mit etwas Glück findest du auf diese Weise ein tolles Objekt, das (noch) nicht im Internet angeboten wird.
Weitere Infos und exklusive Einblicke gibt’s im Auswanderguide „Leben in Indonesien“!
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Fazit: Dein eigenes Zuhause in Indonesien – möglich oder nicht?
Als Ausländer Haus oder Land in Indonesien zu kaufen ist möglich – aber nur, wenn du die rechtlichen Rahmenbedingungen kennst und dich an offizielle Wege hältst. Verschiedene Zertifikate wie Hak Pakai und HGB sowie Hak Sewa bieten dir legal die Möglichkeit, dauerhaft in deinem eigenen Heim in Indonesien zu leben.
Halte dich von Nominee-Modellen oder vermeintlichen „Abkürzungen“ fern – sie sind in Indonesien illegal und können teuer für dich enden. Wenn du langfristig in Indonesien leben und auf Nummer sicher gehen möchtest, hol dir Unterstützung von einem Notar, einer seriösen Agentur oder einer rechtlichen Beratung.
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